Locación de inmuebles urbanos y rurales en argentina

Locación de inmuebles urbanos y rurales en argentina

Se gravan los beneficios obtenidos por la:

_ Locación de inmuebles rurales

_ Locación de inmuebles urbanos

Sin importar si los beneficios son obtenidos:

_ En especie

_ En dinero o

En los arrendamientos en especie es muy común que ocurra en las locaciones o arrendamientos rurales, cuyo precio suele cancelarse mediante la entrega de cereales, carne y/u otros frutos, y esta situación ha sido contemplada por el artículo 43 de la LIG4. Inmuebles en locación a precio inferior al de la zona de su ubicación La LIG en su artículo 42, segundo párrafo, dispone sobre los casos de inmuebles en locación, por un precio inferior al arrendamiento que rige en la zona en que los mismos están ubicados, estableciendo que la Administración Federal de Ingresos Públicos podrá estimar de oficio la ganancia correspondiente.

En estos casos la ganancia se determinará e imputará según las siguientes pautas:

_ En caso de no haberse producido dicha venta: al precio de plaza al cierre del período fiscal.

_ En caso de haberse realizado la venta de los respectivos bienes antes de la finalización del período fiscal: por el valor efectivo de realización de los mismos.

En este último caso, la diferencia entre el precio de venta y el precio de plaza mencionado se computará como ganancia o pérdida en el año en que se realice la venta.

Se considera valor locativo el alquiler que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble a un precio oneroso a un tercero. Es un ingreso presunto, no real, dado que estamos en presencia de lo que se obtendría en caso de alquiler o arrendar el inmueble. El artículo 56 de la LIG en su decreto reglamentario establece una definición al decir que se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble o parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente o a un precio no determinado

Concepto e historia de los Trust

El trust es un contrato privado por el cual una persona transfiere un bien o derecho a otra persona de su confianza, con el fin de que lo controle y administre en beneficio de terceras personas, normalmente familiares o allegados.

Su primer antecedente histórico lo encontramos en el llamado contrato de fiducia romano, por lo que a menudo se habla de él como una relación fiduciaria. No obstante, es en la Edad Media y en el derecho inglés, donde adquiere sus principales características actuales.

En aquella época era frecuente que caballeros que partían a guerras y cruzadas, transfirieran sus propiedades a un amigo u hombre de confianza. Este debía administrarlas en beneficio de la esposa y los hijos menores de edad del caballero, que en aquella época no podían ejercer el derecho de propiedad directamente. Normalmente también recibía instrucciones sobre cómo proceder en caso de fallecimiento del caballero.

Los repetidos abusos y expolios que se producían por parte de estos hombres de confianza, hizo que la Court of Chancery, que era la corte de justicia de la época, desarrollara una serie de normas para garantizar el cumplimiento de estas relaciones de confianza, que se denominaron como trusts. Es en ese momento cuando adquieren plena validez jurídica.

Pero veamos un poco más de cerca qué figuras intervienen en este peculiar contrato:

  • Settlor (otorgante): la persona a la que originalmente pertenece el bien y que decide transferirlo.
  • Trustee (administrador): persona o entidad encargada de administrar el bien.
  • Beneficiary (beneficiario): la(s) persona(s) designada(s) para recibir las ganancias obtenidas con el bien y, al vencimiento del contrato, el propio bien.
  • Assets (activos): es el bien o bienes objeto del contrato.
  • Trust deed (escritura de constitución): el contrato privado en el que se recogen las condiciones que debe cumplir el trustee.
  • Protector o appointor: Es una figura opcional que se puede designar para supervisar al trustee o al que incluso se le puede dar potestad de sustituirlo por otro en caso necesario. Normalmente el protector es una persona de confianza del settlor.

La clave para comprender el funcionamiento del trust reside en la manera en que la ley inglesa, la llamada common law, interpreta el derecho de propiedad. En la common law se reconocen dos maneras diferentes de ejercer la propiedad. Por un lado existe el legal ownership o legal estate, es decir, la titularidad o propiedad legal de un bien. Por otro lado, el llamado beneficial ownership o equitable estate, que podríamos definir como el derecho de uso y disfrute. Este concede ciertos derechos sobre el bien a una persona distinta de su propietario legal.

Así se produce una situación compleja en la que el administrador es el propietario legal del bien, pero no tiene un dominio completo sobre el mismo, ya que a su vez tiene una obligación personal frente a los beneficiarios. Estos tienen derecho de recibir el bien, en el momento que se haya estipulado en la escritura de constitución, y en algunos casos también a utilizarlo y a disfrutar de él.

Si por ejemplo el objeto del contrato fuese una propiedad inmobiliaria, por ejemplo una casa, el trustee figuraría como propietario legal en la escritura de compra-venta. Su dominio sobre la casa no obstante, no sería completo, ya que a su vez tendría la obligación legal de transferírsela a los beneficiarios en el momento que se haya establecido previamente. Por otro lado, los beneficiarios, si se acordó de esa manera, también podrían tener el derecho a disfrutar de la casa, por ejemplo para vivir en ella.

Este tipo de situaciones jurídicas son reguladas y aceptadas con naturalidad por la common law inglesa. Esto es así fundamentalmente por razones históricas.  En la tradición anglosajona, el único dueño absoluto de las tierras era el rey, el cual concedía a sus vasallos el uso y disfrute de las mismas y la facultad de dedicarlas a diversos fines. El propietario último seguía siendo el rey, mientras que sus súbditos se convertían en meros “inquilinos” o “tenants” de las tierras. De este modo, ya en la Edad Media se producía esa distinción entre legal y beneficial ownership, que comentábamos anteriormente.

Es por ello que el trust es una figura jurídica íntimamente ligada a la common law y es aceptado en la mayoría de los países de influencia anglosajona, como lo son los Estados Unidos o los países de la llamada Commonwealth, antiguas colonias británicas. Por el contrario, es inexistente en prácticamente todos los estados que basan sus sistemas legales en el llamado código civil o derecho continental, es decir, la mayoría de los países de Europa (entre ellos España) y Latinoamérica.